La Comisión de Planificación de Santa Bárbara votó 4 a 2 para aprobar una ordenanza sobre alquileres a corto plazo (STR) el 5 de marzo que prohibiría efectivamente los alquileres vacacionales en toda la ciudad y dependería de las «casas de familia» como sustitutos de los alquileres vacacionales en la zona costera.
Pero lo más importante de la reunión fue la votación.
Se trata de una serie de preguntas importantes que los comisionados aún tenían que responder antes de la votación, preguntas que siguen sin resolverse incluso cuando la legislación avanza.
No sólo los hoteles pueden aprovechar esta oferta.
Los hoteles de Santa Bárbara operan con altos niveles de ocupación, aproximadamente el 68 por ciento durante todo el año y aproximadamente el 77 por ciento durante la temporada de verano.
Si la mayoría de los alquileres se pierden durante un corto período de tiempo, el resultado es claro:
Los visitantes no recurren a los hoteles.
Muchos no vendrán.
El objetivo de cualquier legislación eficaz es preservar las rutas costeras existentes, pero esta propuesta corre el riesgo de socavar el requisito de la Ley de Costas de preservar el turismo costero.
El riesgo de litigio es real
Debido a estos conflictos con las políticas de la Ley de Costas, la ley tal como está redactada actualmente podría enfrentar serios desafíos legales.
Muchos fanáticos han advertido que la aplicación:
• eliminar la mayoría de las casas de huéspedes en la zona costera
• depende del modelo de vivienda que no puede reemplazar esa capacidad
• no es necesario ningún análisis cuantitativo para justificar sus limitaciones
Si se adoptara en su forma actual, la ley:
• cancelación o modificación por parte de la Comisión Costera de California
• desafíos legales comunes
• demandas costosas que retrasan la implementación durante años
Ninguno de esos factores beneficia a Santa Bárbara.
Hay más que eso
Hay un mejor camino a seguir: uno que proteja los hogares manteniendo el acceso a la costa y reduciendo el riesgo legal.
La ciudad puede nombrar administradores calificados que tengan:
• registrado en la ciudad
• pago del impuesto TOT
• trabajar bajo las reglas establecidas
Estos operadores poseen sólo una pequeña fracción de los bienes raíces y alquileres vacacionales de la ciudad, pero son los que trabajan duro y pagan impuestos.
Siguen sujetos a estrictas normas de aplicación, que incluyen:
• Barrio residencial
• Supresión de ruido
• revocación de licencia por violaciones verificadas
Lo más importante es que el empoderamiento se puede gestionar y apropiarse, no apropiarse.
Una vez vendida la propiedad, la garantía STR caduca.
Dado que hoy en día sólo existe una fracción de los operadores registrados y que pagan impuestos, este enfoque permitirá:
• proteger a los administradores adecuados que actúan de buena fe
• eliminar administradores legales
• reduce gradualmente la lista de STR a través del desgaste natural
• mantener casas de huéspedes según lo exige la Ley de Costas
También evita la exposición a riesgos ilegales.
Configure y hágalo bien
Santa Bárbara todavía tiene tiempo para hacerlo bien.
Puede ralentizar el proceso, responder preguntas sin respuesta, poner a prueba las afirmaciones sobre ingresos y energía, y crear un marco legal justo y equilibrado que proteja las viviendas y no las trate como sustitutos residenciales de las viviendas costeras.
Sin embargo, parece que esta ley defectuosa está siendo hundida en el proceso de planificación para llegar a la Comisión Costera de California mientras Meagan Harmon, miembro del Consejo de Santa Bárbara, sigue siendo la presidenta de ese organismo.
Si es así, Harmon tendrá la oportunidad de influir en sus compañeros comisionados costeros para que aprueben una orden que muchos observadores creen que es defectuosa según la Ley de Costas, lo que podría lograr una victoria política antes de que expire su mandato a finales de año.
Esa es buena política. Pero no está bien planificado.
Y Santa Bárbara es mejor.
